¿AVALUOS SIN METODOLOGIA?

Es curioso lo que viene ocurriendo con los avalúos rurales en 560 municipios del país, con un retraso de 16 años en su actualización catastral. Para avalúos con tantos años de retraso, no puede darse un sistema de valuación con la simple aplicación de un factor multiplicador, a todas luces ilegal y anormal que no responde a ninguna metodología previamente establecida en las resoluciones del Instituto Geográfico Agustín Codazzi-Igac-.

En 16 años han cambiado en forma notoria todas las condiciones intrínsecas y extrínsecas de cada predio como, por ejemplo, la calidad de los suelos, el clima, el estado de las carreteras, los servicios públicos, la renta agrícola, los impuestos y los cultivos. Los productos agrícolas no se comercializan por igual en estos tiempos de dificultades, cambios en la economía, las altas tasas en los créditos bancarios, los costos de los transportes y la clase de cultivos: no es lo mismo las siembras en café, el plátano o el banano que el aguacate, la piña, los frutales o la ganadería, ésta última tan golpeada en los tiempos que corren. No vale igual un terreno pendiente que uno plano, si los cultivos son permanentes o transitorios y la clase de construcciones, áreas, edad y acabados.

Es diferente una finca de 4 hectáreas de extensión que una vecina de 30 hectáreas, los valores han cambiado teniendo en cuenta la extensión y principalmente la rentabilidad. Para el avalúo y el cálculo del valor del impuesto predial deben tenerse presente los factores descritos; familias con pocos ingresos en predios pequeños con una res, un ternero, 10 gallinas y un pequeño sembrado en café o plátano, escasamente obtiene un producido para una subsistencia difícil en la alimentación, el vestuario, las medicinas y la educación de los hijos. Por este motivo deben reformarse las leyes y resoluciones para el cálculo del impuesto predial que hoy muestra tarifas iguales para todos, es injusto para predios pequeños o grandes con poca renta agrícola.

Es muy importante la visita previa a cada finca para observar las condiciones y continuar el proceso de los avalúos. Son varias las metodologías que los peritos investigadores deben tener en cuenta analizando por separado la tierra bruta, las construcciones y los cultivos. Y en los últimos años la situación económica del país, las regiones por separado y el orden público que en algunos casos desvaloriza los predios.

Básicamente son dos los métodos de valoración: 1. La comparación de mercado y 2. La rentabilidad agropecuaria. Teniendo en cuenta para cada uno los siguientes factores: 1. La fertilidad del suelo. 2. Las construcciones y servicios de acueducto y energía. 3. Los cultivos permanentes. 4. Los cultivos transitorios. 5. El uso el suelo. 6. El vecindario. 7. La explotación turística. 8. La forma geométrica del predio. 9. Las distancias a las cabeceras municipales. 10. Las servidumbres.

La actualización de los avalúos en las capitales de departamento está a cargo de las oficinas de Catastro y en los demás municipios son de cuenta del Igac. No se entiende entonces el motivo por el cual tanto unos como otros contratan con empresas particulares foráneas quedando la duda si éstas tienen conocimiento de los territorios y cumplen las normas vigentes para peritos valuadores profesionales capacitados.

Por último, quiero repetir lo expresado en artículo de días pasados donde me referí a la Ley 1995 de agosto de 2019: para el caso de los predios no actualizados el límite máximo del impuesto predial será del 50% más del monto liquidado el año inmediatamente anterior y para predios actualizados el límite máximo del impuesto será del IPC más 8 puntos porcentuales (para el año 2026 el 13.1%). El avalúo catastral debe estar por debajo del comercial entre un 60% y un 70%.

*Ingeniero Civil